Sin tope, pero con reglas de aviso reales
Según NY RPL §226-c, cualquier aumento mayor al 5% requiere aviso escrito de 30, 60 o 90 días según cuánto tiempo llevas como inquilino. Si el aviso fue corto, el aumento podría no poder entrar en vigor en la fecha indicada.
Cómo se ve un aumento de mercado razonable
Las rentas no estabilizadas en NYC se han movido normalmente entre el 3% y el 8% en los ciclos recientes. Un aumento muy por encima de rentas comparables de la zona y muy por encima del CPI vale la pena negociarlo, incluso si es legal.
- Busca dos o tres anuncios comparables en tu vecindario.
- Anota tu historial de pagos y tu antigüedad — ambos son ventaja.
- Pide un contrato de dos años con un aumento anual menor.
Cómo responder
Usa el generador de mensajes de Rent Clarified para enviar una respuesta escrita y cortés que pida justificación, mencione la fecha de tu aviso y proponga una alternativa concreta. Dejar todo por escrito te protege en cualquier caso.
Tasas de la Rent Guidelines Board de NYC (Orden #58 y años recientes)
Estos topes aplican solo a apartamentos con renta estabilizada, según la fecha en que empieza su contrato de renovación. Las unidades de precio de mercado no tienen tope de porcentaje.
| La renovación empieza | 1 año | 2 años |
|---|---|---|
| 1 oct 2026 – 30 sep 2027 (#58)Orden vigenteAdoptada el 25 de junio de 2026. Un ajuste de 0% significa que la renta legal cobrada y pagada el 30 de sep de 2026 generalmente sigue igual en la renovación — un aviso que pida más de $0 adicionales parece exceder la Orden #58 y vale la pena verificarlo. | 0% | 0% |
| 1 oct 2025 – 30 sep 2026 (#57)Adoptada el 30 de junio de 2025. Se aplica sobre la renta legal cobrada y pagada el 30 de sep de 2025. | 3% | 4.5% |
| 1 oct 2024 – 30 sep 2025 (#56) | 2.75% | 5.25% |
| 1 oct 2023 – 30 sep 2024 (#55) | 3% | 2.75% yr 1 / 3.20% yr 2 |
Las tasas cambian cada junio. Verifique la suya con la orden oficial antes de confiar en ella: Órdenes y declaraciones de la RGB.
Ejemplo con números reales
Renta estabilizada de $2,400 en Brooklyn, renovación bajo la Orden #58
- Empiece con la renta legal actual: $2,400 al mes (la renta cobrada y pagada el 30 de sep de 2026 según la orden).
- Confirme la estabilización. La mayoría de los edificios de NYC anteriores a 1974 con 6+ unidades están cubiertos, igual que muchos con beneficios 421-a o J-51. El historial de renta de NY HCR es la forma confiable de confirmarlo.
- Aplique la tasa de un año de la Orden #58 (0%): $2,400 × 0.0000 = $0. La renovación quedaría cerca de $2,400.
- Para dos años (0%): $0 más, o sea alrededor de $2,400.
- Compárelo con el año anterior: bajo la Orden #57 (1 oct 2025 – 30 sep 2026) la misma renta habría subido a cerca de $2,472 a un año. Por eso importa la fecha en que empieza su renovación.
- Si el aviso dice $2,750, es un salto de $350 — cerca del 14.6%. En una unidad estabilizada eso parece exceder la orden vigente y vale la pena verificarlo con su historial de renta antes de pagar la diferencia.
- Si la unidad es de precio de mercado, no hay tope: la revisión pasa al aviso, y 14.6% supera el 5%, así que aplican los plazos de §226-c.
El mismo monto en dólares puede tener dos respuestas muy distintas — por eso confirmar la estabilización y la fecha de inicio de la renovación importa más que el porcentaje mismo.
Los plazos de aviso que aplican en cualquier caso
Según RPL §226-c, el aviso escrito que le deben antes de un aumento mayor al 5% depende de cuánto tiempo ha vivido en la unidad — no son 30 días fijos.
- Menos de 1 año en la unidad
- 30 días
- De 1 a menos de 2 años
- 60 días
- 2 años o más
- 90 días
Si el aviso fue corto, el efecto general que describe §226-c es que el aumento no puede empezar hasta que corra el plazo correcto — no que termine su arrendamiento. Vale la pena plantearlo por escrito.
Las leyes y órdenes detrás de esta página
- NY Real Property Law §226-c
Fija el aviso escrito escalonado antes de subir la renta más del 5% (o no renovar): 30 días con menos de 1 año en la unidad, 60 días de 1 a 2 años, 90 días con 2 años o más.
- NYC Rent Stabilization Law (Admin. Code §26-501 et seq.)
La ley bajo la cual actúa la RGB. Generalmente cubre edificios anteriores a 1974 con seis o más unidades en la ciudad de Nueva York, más edificios con beneficios 421-a o J-51.
- NYC RGB Apartment/Loft Order #58
La orden vigente para renovaciones estabilizadas que empiezan del 1 oct 2026 – 30 sep 2027: 0% a un año y 0% a dos años.
- NY Emergency Tenant Protection Act (ETPA)
Extiende la estabilización a municipios de ETPA en Nassau, Rockland y Westchester, y explica cómo pedir su historial oficial de renta a NY HCR.
- NY Real Property Law §223-b (retaliation)
Trata un aumento de renta que sigue a una queja o a una solicitud de reparación como presuntamente represalia dentro de un plazo, lo que puede usarse como defensa.
- NY HCR rent history request (Form RA-89 / overcharge)
El registro oficial gratuito de cada renta registrada de un apartamento estabilizado, y el formulario de queja cuando la renta registrada y la cobrada no coinciden.
Preguntas frecuentes
¿Hay algún tope para los aumentos de mercado en NYC?
No aplica un tope de porcentaje a las unidades no estabilizadas. Sí aplican los requisitos de aviso de §226-c y la prohibición de aumentos a mitad del contrato.
¿Puedo negociar un aumento de mercado?
Muchas veces sí. Los caseros consideran el costo de vacancia y de cambio de inquilino, así que una contraoferta por escrito con rentas comparables y buen historial de pagos suele lograr un aumento menor o un plazo más largo.
¿Cómo sé que en realidad no estoy estabilizado?
Pide gratis tu historial de renta de DHCR. Si no aparecen registros y no hay anexo de estabilización en tu contrato, es probable que la unidad sea de mercado.